Escolhendo uma FII.

Neste artigo vamos orientar todos os passos para que consiga encontrar os melhores e mais rentáveis FII’s.

Deve ficar claro que não vou indicar qual o melhor FII e sim orientar a encontrar o melhor fundo, pois a ideia é “Ensinar a pescar e não dar o peixe”. A abordagem não deixar dependente de dicas e sim mostrar como encontrar sozinho os melhores investimentos.

O primeiro passo é decidir qual tipo de FII vai comprar, Fundo tipo tijolo ou Fundo de fundos.

Não é regra, mas aconselho nesse primeiro momento comprar cotas de FII tipo tijolo. Os fundos tipo tijolo são mais fáceis de acompanhar os documentos e balancetes de administração do fundo.

Para ajudar a encontrar os FII’s, podemos utilizar sites que listam todos os Fundos de Investimentos Imobiliários brasileiros. Vamos utilizar para exemplificar o site fiis.com.br, onde são listados todos os principais fundos do mercado brasileiro.

Filtrando FII para compra.

Entre no link fiis , o link será direcionado para uma área com uma lista de Fundos negociados na Bolsa.

Em cada bloco é exibido uma breve descrição sobre o fundo, e clicando nele teremos mais detalhes.

Cliquei no FII “RBED11” para mostrar como fazer uma rápida análise:

Nessa primeira parte são exibidas informações principais como Ticker do fundo, Informações do administrador do Fundo, Tipo de segmento do fundo, CNPJ do Fundo, número de cotas e cotistas, entre outras informações.

Descendo a barra de rolagem, encontramos mais informações:

A primeira coluna temos Dividend Yield: É o percentual sobre o valor patrimonial por cota(Quarta coluna) que determina o valor a ser pago de dividendo;

A segunda coluna Último Rendimento: É o valor pago de dividendo no mês anterior;

A terceira coluna Patrimônio Líquido: É o patrimônio líquido propriamente dito;

E a quarta coluna Valor Patrimonial por Cota: É o valor da cota do fundo, calculado através do Patrimônio Líquido dividido pelo número de cotas.

O “Valor Patrimonial por Cota” é um ótimo indicador para determinar um bom valor para pagar na compra da cota do fundo

O “Dividend Yield” e o “Último Rendimento” são indicadores para determinar quanto vamos receber de dividendos.

Rolando um pouco mais a barra de rolagem, é exibido um gráfico com a cotação do fundo:

Continuando a barra de rolagem para baixo, é exibido uma planilha e um gráfico com os últimos rendimentos:

Descendo mais um pouco, podemos ver a lista dos últimos relatórios apresentado pelo fundo:

A lista exibe vários documentos como Laudos, Relatórios administrativos, balancetes, entre outros.

Através desses relatórios, podemos fazer um filtro mais analiticos e tomar decisões sobre compra ou venda do fundo.

Pegue um final de semana para separar alguns fundos que mais despertou seu interesse e coloque em uma planilha.

Planilha de planejamento de compra.

Fiz um exemplo de uma planilha com alguns fundos separando por Ticker, Valor da cota, rendimento, Dividends Yields, Tipo de fundo e número de cotistas.

1. Ordene por Valor da cota para saber quais são os fundos mais baratos daqueles que selecionou. Esse filtro também é útil para saber qual fundo está dentro do valor que podemos pagar;
2. Agora que selecionou os fundos com os valores dentro do nosso orçamento, verifique qual fundo paga os melhores rendimentos;
3. O próximo passo é analisar e filtrar qual o risco o tipo do fundo pode trazer, por exemplo, um Galpão pode ter riscos de não ter receita por não ter muita logística em determinada época, ou um Hotel não ter hóspedes em certas épocas. Com essa análise verifique qual melhor segmento faz mais sentido comprar;
4. Dê preferência para os fundos que tenham mais cotistas;
5. Por fim, se ainda precisar de um critério de desempate, utilize o que tenha o maior percentual de Dividends Yields.

Ao finalizar o filtro e selecionar uma FII para compra, vá até a lista de relatórios no final do site fiis. Abra o Relatório Gerencial do FII que selecionou.

Verifique no relatório se a Receita é maior que Despesa, se a Receita é maior que a Despesa e a sua diferença ainda for positiva podemos deixar essa FII elegível a compra.

Abaixo, um exemplo do Relatório Gerencial do fundo RBED11 com a Receita maior que a Despesa:

Conclusão

Através dessa análise e filtros, podemos encontrar os melhores fundos para comprar sem surpresas.